ریشه بحران مسکن نیویورک؛ شهری با تقاضای بالا و عرضه محدود
نیویورک؛ شهری که تمرکز فرصتهای شغلی، مراکز مالی، دانشگاهها و جاذبههای فرهنگی، تقاضا برای سکونت در آن را همواره در سطح بالایی نگه داشته، اما عرضه مسکن متناسب با این تقاضا افزایش نیافته است. نتیجه این ناترازی، شکلگیری یکی از جدیترین بحرانهای مسکن در آمریکاست. بر اساس آمارها، نیویورک حدود ۳.۷ میلیون واحد مسکونی دارد که نزدیک به دو سوم آنها اجارهای هستند. در عین حال، نرخ خالی بودن واحدهای مسکونی در سال ۲۰۲۳ تنها ۱.۴۱ درصد بوده که از کمبود شدید واحدهای قابل عرضه حکایت دارد. این شرایط قدرت چانهزنی را به نفع مالکان تغییر داده و فشار بر مستاجران را افزایش داده است؛ بهگونهای که طبق گزارش بر اساس گزارش هیئت تعیین دستورالعمل اجارهبهای شهر نیویورک (Rent Guidelines Board) ، بیش از نیمی از مستأجران دستکم ۳۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره میکنند و حدود ۳۰ درصد نیز بیش از نیمی از درآمدشان را به هزینه مسکن اختصاص میدهند. شکاف میان اجاره واحدهای تثبیتشده و بازار آزاد نیز چشمگیر است؛ به طوری که میانه اجاره واحدهای مشمول نظام تثبیت اجاره حدود ۱۶۰۰ دلار در ماه برآورد میشود، در حالی که اجاره واحدهای بازار آزاد در مناطق پرتقاضا از ۴۰۰۰ دلار فراتر میرود. در کنار این ناترازی، عواملی مانند هزینه بالای زمین، مالیات، بیمه، نگهداری ساختمانهای قدیمی و محدودیتهای ساختوساز، افزایش عرضه مسکن را دشوارتر کرده و بحران را تشدید کردهاند.
چرا شعار «Freeze the Rent» محبوب شد؟
سیاست فریز اجاره در نیویورک ایده تازهای نیست. نظام تثبیت اجاره به سال ۱۹۶۹ و دوره شهرداری جان لیندسی بازمیگردد؛ زمانی که شهر با رشد سریع اجارهبها و افت شدید نرخ واحدهای خالی روبهرو بود. در همان دوره، هیئت تعیین دستورالعمل اجارهبهای شهر نیویورک تشکیل شد تا هر سال سقف مجاز افزایش اجاره این واحدها را تعیین کند.در سالهای بعد نیز این هیئت چندین بار افزایش اجاره را متوقف کرد؛اما این روند در دوره شهرداری اریک آدامز تغییر کرد و بر اساس بررسی انجمن خدمات اجتماعی نیویورک اجاره واحدهای تحت نظام تثبیت اجاره در مجموع ۱۲.۶ درصد افزایش یافت؛ رقمی که بهمراتب بیشتر از دورههای شهرداری مایکل بلومبرگ و بیل دیبلازیو بود.
در چنین شرایطی، شعار انتخاباتی Freeze the Rent یا توقف افزایش اجارهبهای حدود یک میلیون واحد مسکونی تحت نظام تثبیت اجاره به مهمترین وعده زهران مامدانی تبدیل شد. حدود دو میلیون نفر در این واحدها زندگی میکنند و حامیان این سیاست معتقدند حتی مستأجران واحدهای دارای سقف افزایش اجاره نیز در سالهای اخیر با فشار فزاینده هزینههای زندگی روبهرو بودهاند. از نگاه آنها، زمانی که بخش قابل توجهی از خانوارها سهم بالایی از درآمد خود را صرف مسکن میکنند، توقف موقت افزایش اجاره میتواند فرصتی برای کاهش فشار معیشتی و حفظ توان ماندن مستأجران در یکی از گرانترین شهرهای جهان باشد.
سیاست تثبیت اجاره دقیقاً چه چیزی را هدف میگیرد؟
سیاست اصلی ممدانی، توقف افزایش اجاره برای واحدهای تثبیتشده است، نه تمام بازار اجاره نیویورک. این تصمیم تنها حدود یک میلیون واحد مسکونی تحت نظام تثبیت اجاره را در بر میگیرد؛ یعنی بخشی از بازار که عمدتا شامل آپارتمانهای ساختهشده پیش از سال ۱۹۷۴ است. علاوه بر این، برخی ساختمانهای جدیدتر نیز در صورت برخورداری از مشوقهای مالیاتی خاصی مشمول این نظام میشوند. ساکنان این واحدها از حمایتهایی مانند سقف سالانه افزایش اجاره، حق تمدید قرارداد و برخی حقوق قانونی دیگر برخوردارند.شورای راهنمای اجاره نیویورک با رأی ۷ موافق در برابر یک مخالف تصمیم گرفت افزایش اجاره برای قراردادهای یکساله و دوساله این واحدها را متوقف کند. این تصمیم که حدود یک میلیون واحد مسکونی را شامل میشود و از اکتبر اجرایی خواهد شد.
راهبرد بلندمدت او بر افزایش عرضه مسکن استوار است. دولت مامدانی در قالب برنامهبلوک به بلوک هدفگذاری کرده است طی ۱۰ سال آینده، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مقرونبهصرفه جدید احداث و ۲۰۰ هزار واحد دیگر را حفظ و نوسازی کند؛ برنامهای که با ۲۲ میلیارد دلار سرمایهگذاری شهری، اصلاح مقررات ساختوساز، تغییر برخی ضوابط کاربری زمین، توسعه ابزارهای جدید تأمین مالی، گسترش فرصتهای مالکیت مسکن و سرمایهگذاری بیشتر در مسکن عمومی همراه است.
بررسی دیدگاه مخالفان؛ چرا بخشی از اقتصاددانان و فعالان بازار با فریز اجاره مخالفاند؟
منتقدان این سیاست معتقدند مشکل اصلی بازار مسکن نیویورک کمبود عرضه است و کنترل اداری قیمت بحران را حل نمیکند، بلکه میتواند انگیزه سرمایهگذاری در این بخش را تضعیف کند. از نگاه آنها، اجارهبها تنها منبع درآمد بسیاری از ساختمانهای تحت نظام تثبیت اجاره است و در شرایطی که هزینههای بهرهبرداری از جمله مالیات، بیمه، تعمیر و نگهداری، دستمزد و خدمات شهری بهطور مداوم افزایش مییابد، ثابت نگه داشتن درآمد اجاره به معنای کاهش سودآوری این املاک خواهد بود.
گزارش مرکز میلستاین (Milstein Center) این موضوع را از منظر اقتصاد مالی بررسی کرده است. یکی از استدلالهای منتقدان سیاست فریز اجاره این است که نظام تثبیت اجاره در نیویورک، اگرچه از افزایش شدید اجاره جلوگیری کرده، اما در دهههای گذشته معمولاً امکان تعدیل سالانه اجاره متناسب با شرایط اقتصادی را حفظ کرده است. دادههای تاریخی شورای راهنمای اجاره نیویورک (NYC Rent Guidelines Board) نشان میدهد که افزایش سالانه مجاز اجاره واحدهای تحت نظام تثبیت اجاره در دورههای مختلف شهرداری، معمولاً در محدودهای محدود اما غیرصفر تعیین شده است؛ به این معنا که حتی در دورههایی که سیاستهای حمایتی از مستأجران تقویت شده بود، افزایش اجاره بهطور کامل متوقف نمیشد.
در دوره شهرداری مایکل بلومبرگ (۲۰۰۲ تا ۲۰۱۳)، افزایش سالانه اجاره واحدهای تثبیتشده عمدتاً در محدوده حدود ۲ تا ۴ درصد قرار داشت. حتی پس از بحران مالی ۲۰۰۸ نیز با وجود کاهش فشارهای تورمی، RGB افزایش اجاره را بهطور کامل متوقف نکرد و تعدیلهای محدودی همچنان اعمال شد.در دوره بیل دیبلازیو (۲۰۱۴ تا ۲۰۲۱)، رویکرد شورای راهنمای اجاره تغییر کرد. برای نخستین بار در تاریخ نظام تثبیت اجاره نیویورک، RGB در سالهای ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ افزایش اجاره قراردادهای یکساله را صفر درصد تعیین کرد؛ اقدامی که در نمودار بهعنوان دورههای فریز اجاره مشخص شده است. همچنین در سال ۲۰۲۰ و در شرایط بحران ناشی از همهگیری کووید-۱۹، افزایش اجاره قراردادهای یکساله دوباره صفر تعیین شد. با این حال، این توقفها موقتی بودند و در فاصله میان این دورهها، افزایشهای محدود دوباره اعمال شد.
نقطه تغییر مهم دیگر در این دوره، تصویب قانون ثبات مسکن و حمایت از مستأجران (Housing Stability and Tenant Protection Act – HSTPA) در سال ۲۰۱۹ بود. این قانون با هدف تقویت حقوق مستأجران، برخی مسیرهای افزایش درآمد مالکان، از جمله افزایش شدید اجاره پس از تخلیه واحد و انتقال هزینه برخی نوسازیها به اجارهبها از طریق برنامههای IAI و MCI، را محدود کرد. منتقدان معتقدند این تغییرات، در کنار افزایش هزینههای بیمه، مالیات، تعمیر و نگهداری ساختمانها، فشار مالی بر مالکان واحدهای تثبیتشده را افزایش داده است.
در دوره اریک آدامز (۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵)، پس از چند سال افزایشهای بسیار پایین، RGB دوباره افزایش اجاره را تصویب کرد؛ بهطوری که این افزایش در سالهای اخیر به حدود ۳ درصد رسید.منتقدان مامدانی معتقدند تفاوت اصلی میان تجربههای گذشته و سیاست پیشنهادی فریز اجاره، در مدت و گستره اجرای آن است. از نگاه آنها، توقف طولانیمدت افزایش اجاره در بازاری که هزینههای بهرهبرداری ساختمانها همچنان رشد میکند، میتواند درآمد عملیاتی ساختمانها (NOI) را کاهش دهد، ارزش اقتصادی برخی املاک را تحت فشار قرار دهد و انگیزه مالکان برای سرمایهگذاری در بازسازی و نگهداری واحدها را تضعیف کند. به همین دلیل، آنها معتقدند فریز اجاره اگر بدون سیاستهای مکمل برای افزایش عرضه مسکن اجرا شود، ممکن است در بلندمدت مشکلات جدیدی برای بازار ایجاد کند.
منتقدان فریز اجاره علاوه بر آثار آن بر درآمد مالکان، به کاهش دسترسی ساختمانهای تحت تثبیت اجاره به منابع مالی نیز اشاره میکنند. این نمودار روند کاهش اعطای وامهای جدید به ساختمانهای اجارهای تثبیتشده در نیویورک را نشان میدهد. از نگاه منتقدان، پس از اصلاحات HSTPA در سال ۲۰۱۹ و افزایش محدودیتهای مربوط به افزایش اجاره، جذابیت این داراییها برای وامدهندگان کاهش یافته و در نتیجه تأمین مالی جدید دشوارتر شده است. آنها استدلال میکنند که کاهش وامدهی، در کنار وجود حدود ۱۰۵ میلیارد دلار بدهی موجود در این بخش، میتواند توان مالکان برای بازسازی، تعمیر و سرمایهگذاری در ساختمانها را محدود کند. روند نزولی نمودار نشان میدهد که حجم وامهای جدید اعطاشده به ساختمانهای تحت تثبیت اجاره در نیویورک کاهش یافته است. منتقدان این کاهش را نشانهای از کاهش نقدینگی و افزایش ریسک ادراکشده این بخش از بازار میدانند.
گزارش میلستاین حتی سناریوهای بلندمدتی را نیز بررسی کرده است. در یکی از این سناریوها، اگر یک ساختمان کاملاً وابسته به واحدهای تثبیت اجاره برای چهار سال با توقف افزایش اجاره مواجه شود و پس از آن نیز رشد اجاره کمتر از رشد هزینههای بهرهبرداری باشد، درآمد عملیاتی آن بهتدریج کاهش مییابد و در افق بلندمدت ممکن است به محدوده منفی برسد. نویسندگان گزارش از این منظر هشدار میدهند که تداوم چنین روندی میتواند سرمایهگذاری در این بخش از بازار را از نظر اقتصادی کمجاذبه یا حتی غیراقتصادی کند.
نگاه موافقان: کنترل اجاره برای جلوگیری از تشدید بحران مسکن
در مقابل، طرفداران فریز اجاره استدلال میکنند که مسئله اصلی بازار مسکن نیویورک، بحران شدید استطاعتپذیری است و در چنین شرایطی، کنترل کوتاهمدت هزینه مسکن برای حفظ ثبات زندگی خانوارها ضروری است. از نگاه آنها، حتی اگر ساخت مسکن جدید در بلندمدت راهحل اصلی افزایش عرضه باشد، این فرآیند زمانبر است و نمیتواند فشار فعلی ناشی از افزایش اجارهها را کاهش دهد. بنابراین فریز اجاره بهعنوان یک ابزار فوری برای جلوگیری از جابهجایی اجباری مستأجران و حفظ سکونت خانوارهای کمدرآمد و متوسط در شهر مطرح میشود.یکی دیگر از استدلالهای اقتصادی موافقان این است که بازار آزاد بهتنهایی نتوانسته عرضه کافی از مسکن مقرونبهصرفه ایجاد کند. آنها معتقدند افزایش قیمت زمین و هزینههای ساخت باعث شده بخش زیادی از ساختوسازهای جدید به سمت واحدهای گرانقیمت هدایت شود و افزایش عرضه لزوما به معنای دسترسی بیشتر اقشار کمدرآمد به مسکن نیست. از این منظر، نظام تثبیت اجاره میتواند بهعنوان یک مکانیسم حفظ ذخیره موجود مسکن مقرونبهصرفه عمل کند و از کاهش تدریجی این واحدها جلوگیری کند.
در پاسخ به نگرانی منتقدان درباره ورشکستگی مالکان، برخی تحلیلها مانند گزارش مودیز تصویر متفاوتی ارائه میکنند. بر اساس این تحلیل، حتی در سناریوی پنج سال فریز اجاره، تنها حدود ۶ درصد از مالکان مورد بررسی ممکن است با خطر نکول وام مواجه شوند. دلیل اصلی این است که بسیاری از مالکان تنها از واحدهای تثبیتشده درآمد ندارند و میتوانند زیان احتمالی را از طریق واحدهای بازار آزاد یا سایر داراییهای خود جبران کنند. البته Moody’s نیز تأکید میکند که برخی مالکان کوچک یا مالکان ساختمانهایی که عمدتاً شامل واحدهای تثبیتشده هستند، ممکن است فشار مالی بیشتری را تجربه کنند.
جمعبندی؛ نبرد میان دو نگاه به مسکن
بحث درباره سیاستهای زهران مامدانی در نهایت اختلاف میان دو نگاه اقتصادی است.نگاه اول میگوید بحران فعلی آنقدر شدید است که دولت باید با ابزارهایی مانند فریز اجاره از مستأجران حمایت کند. از این دیدگاه، مسکن پیش از آنکه یک دارایی سرمایهای باشد، یک نیاز اجتماعی است.نگاه دوم هشدار میدهد که محدود کردن درآمد مالکان بدون توجه به هزینههای نگهداری و سرمایهگذاری، میتواند در بلندمدت عرضه و کیفیت مسکن را کاهش دهد.
فریز اجاره میتواند در کوتاهمدت فشار مالی بر بخشی از خانوارها را کاهش دهد، اما موفقیت بلندمدت آن وابسته به یک سؤال اساسی است؛ آیا نیویورک میتواند همزمان از مستأجران امروز حمایت کند و انگیزه لازم برای ساخت، نگهداری و افزایش عرضه مسکن در آینده را حفظ کند؟پاسخ به این سؤال، تعیینکننده آینده بزرگترین بازار اجاره شهری آمریکا خواهد بود.
