اول ببینیم مونیخ واقعا چقدر گران است. این شهر یکی از گرانترین بازارهای مسکن آلمان را دارد. بر اساس گزارش رسمی بازار املاک ایالت بایرن که دادههای آن از قراردادهای خرید ثبتشده استخراج شده، در سال ۲۰۲۵ متوسط قیمت فروش مجدد آپارتمان در شهر مونیخ حدود ۷۹۰۰ یورو به ازای هر مترمربع بوده است. قیمت واحدهایی که برای نخستین بار به فروش رسیدهاند نیز به حدود ۱۰ هزار و ۹۰۰ یورو در مترمربع رسیده است. این اعداد نه مربوط به یک محله لوکس، بلکه متوسط معاملات ثبتشده شهر هستند.
گزارش دیگری از بازار املاک و مستغلات برای منطقه اقتصادی مونیخ ۲۰۲۶نیز متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمانهای شهر در سهماهه چهارم ۲۰۲۵ را حدود ۸۹۶۰ یورو در مترمربع اعلام کرده است.
بر اساس دادههای گردآوریشده گروه دادهای دنیای اقتصاد، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن در پلتفرمهای آنلاین آگهی در تهران حدود۲۱۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با فرض نرخ 230 هزار تومانی دلار، متوسط قیمت دلاری مسکن در پایتخت به حدود 925 یورو در هر مترمربع میرسد. این عدد برای مقایسه دلاری، 1085 دلار است.
مهم ترین نکته ای که اینجا باید بیان شود این است که این عدد بهتنهایی چیزی درباره دسترسپذیری مسکن برای خانوار ایرانی نمیگوید. ارزانتر بودن دلاری مسکن، به معنای ارزان بودن آن برای ساکنان همان کشور نیست چراکه درآمد و قدرت پسانداز خانوار ایرانی نیز بهمراتب پایینتر است. به همین دلیل، ممکن است یک خانه هزار دلاری در هر متر برای خانوار تهرانی دستنیافتنیتر از خانهای چند هزار دلاری برای یک خانوار در یک اقتصاد توسعهیافته باشد.
و بر اساس گزارشی که بازار املاک و مستغلات می دهد یک خانوار با قدرت خرید متوسط در مونیخ برای خرید چنین خانهای باید معادل حدود ۱۰.۳ سال درآمد خالص خود را پرداخت کند. در ایران، مطابق گزارشی که دفتر اسکان بشر ملل متحد میدهد این شاخص به حدود ۲۴ سال درآمد خانوار میرسد.
برگردیم به این موضوع که چرا اساسا متوسط قیمت خانه در ایران نمی تواند از متوسط قیمت خانه در مونیخ بالاتر باشد؟
اقتصاد چه میگوید؟
یک نظریه کلاسیک اقتصاد بینالملل به بحث کالاهای غیر قابل تجارت مثل مسکن وجود دارد. بلا بالاسا، اقتصاددان دانشگاه ییل، در دهه ۱۹۶۰ به بحث درباره قیمت محصولاتی پرداخت که نمیتوان آنها را میان کشورها و حتی شهرها جابهجا کرد.
اقتصادهای پیشرفته در صنایع قابل تجارت بهرهوری بالاتری دارند و در نتیجه میتوانند دستمزدهای بیشتری پرداخت کنند و این دستمزد بالاتر در همه اقتصاد اثر خواهد گذاشت و کارکنان با توانمندی مشابه، هزینه فرصت فعالیت خود را دستمزد این بخش میدانند. در نتیجه، آرایشگر، کارگر ساختمان، تعمیرکار و سایر ارائهدهندگان خدمات نیز برای خدماتشان دستمزد بالاتری مطالبه میکنند. به همین دلیل خدمات در این اقتصادها گرانتر از ارائه همان خدمات در کشورهای در حال توسعه است. مسکن نیز تا حد زیادی تحت تأثیر همین نیروها قرار دارد.
تلفن همراه یا خودرو را میتوان در کشوری تولید و در کشور دیگری فروخت و تجارت اجازه نمیدهد قیمت این کالاها برای مدت طولانی اختلاف بسیار بزرگی داشته باشد و اختلاف قیمتهای یک کالا در دو نقطه مربوط به هزینه حمل و نقل میان دو نقطه و هزینه تعرفهها میان کشورها است اما نمیتوان یک آرایشگاه، دندانپزشک، یا آپارتمان را بین مونیخ و تهران جایهجا کرد. اینها اصطلاحا غیرقابلمبادله هستند و قیمتشان بیشتر تحت تاثیر دستمزد، زمین و شرایط داخلی همان اقتصاد قرار دارد.
تفاوت سطح درآمد دو کشور ایران و آلمان هم کوچک نیست. طبق دادههای بانک جهانی، تولید ناخالص داخلی سرانه آلمان در سال ۲۰۲۴ حدود ۵۶ هزار و ۱۰۰ دلار و برای ایران حدود ۵۱۹۰ دلار بوده؛ یعنی GDP سرانه آلمان بیش از ۱۰ برابر ایران است. از دید نظری بنابراین عجیب نیست که قیمت دلاری خدمات و کالاهای غیرقابلمبادله در آلمان بالاتر باشد.
پس آیا خانه در کشور فقیر نمیتواند گران باشد؟
اثر بالاسا-ساموئلسون نمیگوید محال است قیمت مسکن در یک کشور فقیر از کشور ثروتمند بیشتر شود. مسکن فقط یک کالای مصرفی نیست؛ یک دارایی هم هست.
قیمت زمین، محدودیت عرضه، تراکم ساختمانی، مهاجرت به کلانشهرها، انتظارات تورمی و رفتار سرمایهگذاران میتوانند قیمت ملک را از سطحی که صرفا درآمد و دستمزد توجیه میکند دور کنند. در اقتصاد هایی که تورم بالایی را تجربه میکنند ماندد ایران وقتی پول ملی بهسرعت ارزش خود را از دست میدهد و بازارهای مالی گزینههای محدودی برای حفظ ارزش دارایی دارند، خانه و زمین میتوانند به پناهگاه سرمایه تبدیل شوند. در چنین شرایطی ممکن است قیمت ملک بیشتر از ارزش مصرفی، تحت تاثیر تقاضای سفتهبازانه و ارزشگذاری به مثابه یک دارایی هم قرار گیرد و از این رو، قیمت در نقاطی از یک کشور مثل مناطق شمال شهر تهران، همچون بعضی مناطق اروپایی هم باشد اما این اصل به صورت کلی برقرار است که قیمت خدمات، تحت تاثیر هزینه فرصت نیروی کار و میزان بهرهوری در آن اقتصاد است.
بنابراین در تیترهایی مانند «تهران از مونیخ گرانتر شد» قبل از هرچیز باید دقت کرد کدام خانه در تهران، کدام خانه در مونیخ، با چه نرخ ارزی، در چه تاریخی و با چه نوع دادهای؟ باید گفت مقایسهای که در ظاهر بسیار جذاب است، از نظر اقتصادی تقریبا هیچ معنایی نداشته باشد.
