بارها روی این موضوع تاکید شده است که نسبت تسهیلات مسکن به قیمت ملک در ایران عدد پایینی است. علاوه بر این یک شاخص دیگر جهت سنجش وضعیت تسهیلات مسکن وجود دارد که نسبت مانده تسهیلات مسکن را به تولید ناخالص داخلی میسنجد. در اینجا ابتدا نگاهی به این نسبت در کشورهای جهان داریم.
همانطور که ملاحظه می کنید این نسبت در ایران بسیار پایین تر از از کشورهای دیگر است. این در حالی است که در این کشورها ابزارهای دیگر تامین مالی مسکن نیز گسترش یافته اند در حالی که در کشور ما ابزارهای دیگر چنان که باید توسعه پیدا نکرده اند؛ همچنین در این کشورها نرخ تورم بسیار پایین تر از ایران است. از گزاره دوم اینطور میتوان نتیجه گرفت که خلق نقدینگی با اعطای تسهیلات مسکن لزوما تاثیر مستقیم روی تورم ندارد. در کل صرف خلق نقدینگی (در اینجا به معنای خلق سپرده جهت تسهیلات دهی بانکها) مساله تورم نیست. مساله از آنجا شروع می شود که سرعت محو نقدینگی (سپرده) کاهش پیدا می کند. شما تصور کنید یک نفر از بانک تسهیلات دریافت می کند و در یک بخش سرمایه گذاری کرده و به تعهدات خود نیز عمل می کند. در اینجا اقتصاد با انباشت و رسوب نقدینگی مواجه نیست پس شاهد افزایش تورم نیز نخواهیم بود زیرا پول به بانک بازگشته و سپرده محو می شود. حال اگر دریافت کننده تسهیلات بدهی اش به بانک را پرداخت نکند در اینجا نقدینگی می تواند سبب ایجاد تورم شود. پس تسهیلات مسکن الزاما تورم زا نیست؛ پس چرا با این وجود و با وجود تکالیف دولت برای بانکها همچنان انگیزه بانکها جهت اعطای تسهیلات مسکن پایین است؟
دلایل عدم رغبت بانکها به اعطای تسهیلات
دلایل عدم رغبت بانکها را می توان در سه عامل کلی جستجو کرد: شرایط اقتصاد کلان، چالش های سیستم مالی و مسائل قانونی و اجرائی.
به صورت کلی وضعیت اقتصاد کلان از عواملی است که همه بخش های اقتصاد از تولید تا مصرف را تحت تاثیر خود قرار می دهد. اما خود اقتصاد کلان مولفه های گوناگون دارد که به ترتیب به آنها می پردازیم: مولفه اول در این بخش ایجاد نرخ بهره حقیقی منفی است. تورم سالانه در کشور ما بالای 40 درصد است؛ در حالی که نرخ بهره تسهیلات مسکن در گرانترین حالت خود 22.5 درصد می باشد. در این حالت این نرخ هم از تورم و هم از بسیاری از بازارهای سرمایه گذاری جا می ماند. پس برای بانک به صورت کلی این تسهیلات صرفه ندارد چرا که در نهایت نرخ بهره حقیقی منفی می شود. مولفه دوم کسری بودجه است؛ سالها است که دولت با کسری بودجه بالا مواجه است. جهت جبران کسری بودجه دولت مجبور است از منابع بانکها به صورت تسهیلات یا سایر روشها استفاده کند و مانع از آن می شود بانکها بتوانند در بخش های دیگر اعطای تسهیلات داشته باشند، آن هم در بخش مسکن که به خودی خود صرفه ندارد. مولفه آخر در این بخش بی ثباتی متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم است. در شرایطی که اقتصاد به سطحی از بی ثباتی رسیده است که نه امیدی به بهبود شرایط روز بعد وجود دارد و نه حتی قابل پیش بینی است، بانکها ترجیح می دهند روی دارایی و منابع خود ریسک نکنند چرا که با شرایط اقتصادی ناپایدار این احتمال بیشتر می شود که دریافت کننده تسهیلات بتواند اقساط خود را برگرداند.
عامل دوم که مانع از تسهیلات دهی بانک ها در بخش مسکن می شود، چالش های سیستم مالی است. این عامل نیز خود به 4 زیرعامل تقسیم میشود: دلیل یا عامل فرعی اول در این بخش نبود نهادهای مالی پوشش دهنده ریسک است! در بسیاری از کشورها، صندوق ها ونهادهای متعددی وجود دارند که بازپرداخت تسهیلات را تضمین می کنند یا آنها را میخرند به عنوان مثال فردی مک و فانی می در ایالات متحده از معروفترین نهادها در این بخش هستند. عامل دوم کمبود ابزارهای مالی است که در ایران به صورت کلی این ابزارها گسترش نیافته است؛ به عنوان مثال ابزارهای بورسی، وام های رهنی با تعدیل قیمتی، mbs و … . عامل سوم وضعیت سلامت سیستم بانکی است. به طور کلی سلامت مالی بانکها بر اساس شاخص های بازل خوب نیست و به جز چند بانک سایر بانکها طبق این شاخص ها عملا ورشکسته محسوب میشوند. عامل آخر در این بخش ضعف سیستم فناوری اطلاعات و زیرساخت های مالی است که خود باعث شده است که بانکها محافظه کار شوند؛ نبود سیستم اعتبارسنجی قوی، ضعف تکنولوژی و ضعف نهادی هر کدام به صورت جداگانه یک چالش در این حوزه محسوب می شوند!
عامل آخر مسائل قانونی و اجرایی است. اینجا نیز به صورت کلی 2 زیر عامل داریم: عامل اول سیستم بروکراسی پیچیده و ناکارآمد است که در سطح کلان خود مانع از توسعه ابزارهای جدید می شود و در سطح خرد نیز در سرمایه گذاری و مشارکت بخش خصوصی اخلال ایجاد می کند. قوانین دست و پا گیر شهرداری، محدودیت های فقهی و… هر یک به نحوی این بخش را قفل کرده است. عامل دوم نیز مسائل حقوقی و قانونی است که در آن سیاست گذار با ایجاد محدودیتهای مختلف برای بانکها و حمایت های اشتباه دولت از وام گیرنده مانند قوانین مربوط به اقاله املاک تملیکی سبب شده بانکها ترجیح دهند از پرداخت تسهیلات سر باز زنند تا اینکه بعدا با کلی تسهیلات مشکوک الوصول مواجه شوند!
جمع بندی
همانطور که ملاحظه کردید صرفا در بخش تسهیلات مسکن سیستم بانکی با مشکلات متعددی روبرو است و هر کدام از موارد فوق نیز راهکار جداگانه میطلبد، اما اگر بخواهیم اولویت بندی کنیم مرتفع نمودن مسائل اقتصاد کلان و همزمان توسعه ابزارهای مالی و حل چالشهای این بخش مثل وام رهنی با تعدیل قیمتی می تواند وضعیت این بخش را در میان مدت و بلند مدت بهبود دهد. البته لازم است به همه چالشهای فوق پاسخ داد و راهکارهایی به تناسب برای هر کدام در نظر گرفت که در مطالب بعدی به آن خواهیم پرداخت.
