واحدهای مسکونی نوساز به طور طبیعی در ردههای قیمتی بالاتر بازار مسکن قرار میگیرند و در شرایط فعلی، بهویژه پس از وقوع تنشهای نظامی اخیر و بروز اختلال در واردات برخی مصالح ساختمانی و آسیب به زیرساختهای مرتبط با صنایع پتروشیمی و فولاد، انتظارات تورمی در بخش مصالح ساختمانی افزایش یافته است. این موضوع میتواند بهصورت مستقیم بر قیمت تمامشده ساختوساز و در نتیجه قیمت واحدهای نوساز اثرگذار باشد.بر همین اساس، تمرکز این مطالعه برای بررسی سطح قیمت مسکن در مراکز استانها بر فایلهای نوساز عرضهشده در بازار مسکن این شهرها قرار گرفته است. در این راستا، واحدهایی انتخاب شدند که سال ساخت آنها 1403 و بعد از آن بوده است.
استخراج قیمت مسکن نوساز در مراکز استانها بر پایه آگهیهای
بهمنظور لحاظ تفاوتهای درونشهری، هر مرکز استان با توجه به ویژگیهای کالبدی و اقتصادی مناطق شهری، در سه سطح قیمتی شامل مناطق مرفه، مناطق میانی و مناطق با سطح اقتصادی ضعیفتر طبقهبندی شد. سپس، از میان فایلهای عرضهشده در هر سطح، میانه قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز استخراج شد تا اثر دادههای پرت و قیمتهای غیرمتعارف کاهش یابد.
برای نمونه، در شهر شیراز، تحلیل قیمت مسکن نوساز در سطح مناطق شهری انجام شد. ساختار فضایی این شهر از تنوع قابل توجهی در سطح توسعهیافتگی مناطق برخوردار است و همین موضوع امکان طبقهبندی دقیقتر بازار مسکن را فراهم میکند.در نهایت، به منظور لحاظ تفاوت حجم عرضه در هر سطح، قیمتها بر اساس تعداد فایلهای مشاهدهشده وزندهی شده و میانگین وزنی قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در شهر شیراز به دست آمد.
پهنهی قیمت واقعی مسکن نوساز در مراکز استانها
نقشه حاضر میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در مراکز استانهای کشور را در سال ۱۴۰۵ نشان میدهد. این مقادیر بر اساس دادههای بازار (آگهیهای ملکی و اطلاعات مشاوران املاک) استخراج و بهصورت میانگین وزنی برآورد شدهاند.
با وجود اینکه انتظار عمومی بر این است که کلانشهرها در صدر سطح قیمت مسکن قرار داشته باشند، نتایج نشان میدهد این الگو در همه موارد صادق نیست. در برخی شهرها مانند رشت، قزوین و همدان، عواملی همچون نزدیکی به تهران، شرایط مطلوب آبوهوایی و برخورداری از زیرساختهای شهری مناسب باعث شده سطح قیمت مسکن نوساز در این شهرها در جایگاهی بالاتر از انتظار اولیه قرار گیرد. این موضوع نشان میدهد که جایگاه قیمتی شهرها تنها تابع اندازه و عنوان کلانشهری نیست، بلکه مجموعهای از مزیتهای مکانی و کیفیتهای شهری در شکلگیری آن نقش تعیینکننده دارند.
مقایسه و رتبه بندی مراکز استان ها بر مبنای شاخص قیمتی
بر اساس نتایج بهدستآمده، تهران با شاخص 100 در بالاترین سطح قرار دارد و سایر شهرها با فاصله قابلتوجهی از آن جای گرفتهاند. در میان مراکز استانها، شاخص کرج با عدد 66 در رتبه دوم و شیراز و قزوین و مشهد و اصفهان درادامه در گروه شهرهای با سطح قیمتی بالا قرار میگیرند که بیشترین همگرایی نسبی با بازار مسکن تهران را نشان میدهند.
در سطح میانی شهرهایی مانند همدان، تبریز، رشت، گرگان و اراک با شاخص در رنج 50 بیانگر سطح قیمتی متوسط در مقایسه با پایتخت هستند. سپس سنندج ، زنجان، قم، شهرکرد و اردبیل ، کرمان، یزد ، بندرعباس و کرمانشاه ، بوشهر و ارومیه ، اهواز، سمنان و ساری قرار دارند که بیانگر سطح قیمتی پایینتر در مقایسه با پایتخت هستند. در ادامه، شهرهای خرمآباد، بجنورد، بیرجند، ایلام، زاهدان و یاسوج در گروه شهرهای کمبرخوردار از نظر سطح قیمت مسکن نوساز قرار میگیرند و بیشترین فاصله را با بازار مسکن تهران دارند. در مجموع نتایج نشان میدهد ساختار قیمت مسکن در ایران دارای تمرکز قابلتوجه در تهران و کاهش تدریجی قیمتها در مسیر شهرهای پیرامونی و کمبرخوردار است؛ بهگونهای که شکاف قیمتی میان بالاترین و پایینترین سطح بهطور معناداری گسترده است.
