این مصوبه البته چهار استثنا دارد؛ نیاز شخصی مالک به سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. به این ترتیب، سیاستگذار تلاش کرده در شرایطی که بازار اجاره زیر فشار شدید تورم قرار دارد، از مستأجران در برابر جابهجاییهای پرهزینه و رشد ناگهانی اجارهبها حمایت کند.
اصل این دغدغه قابل درک است. در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن، افت قدرت خرید خانوارها و رشد هزینههای زندگی، بخش بزرگی از مستأجران را در وضعیت دشواری قرار داده است. برای بسیاری از خانوارها، تمدید قرارداد فعلی حتی با افزایش ۲۵ درصدی، بهمراتب کمهزینهتر از جابهجایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود دوباره به بازار اجاره است. از این زاویه، مصوبه جدید میتواند برای بخشی از مستأجران یک فرصت تنفسی کوتاهمدت ایجاد کند.اما مسئله اصلی این است که بازار اجاره فقط با دستور کنترل نمیشود. تجربه مداخلههای قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در کشورهای دیگر، نشان میدهد که سیاستهای دستوری معمولاً اگر بهتنهایی اجرا شوند، پیامدهایی فراتر از هدف اولیه دارند. یعنی ممکن است در کوتاهمدت فشار را کم کنند، اما در بلندمدت به کاهش عرضه، رشد قراردادهای غیررسمی و حتی جهشهای بعدی قیمت منجر شوند.
از نگاه اقتصادی، وقتی برای اجارهبها سقف تعیین میشود، باید دید این سقف با واقعیت تورم و هزینههای مالکیت چقدر فاصله دارد. اکنون سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده؛ در حالی که طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۸۳.۹ درصد بوده است. بنابراین وقتی اجاره فقط اجازه رشد ۲۵ درصدی دارد، بخشی از هزینه حمایت از مستأجر عملاً به مالک منتقل میشود.
این نکته به معنای دفاع از افزایش شدید اجارهبها نیست. مسئله این است که اگر هزینه تورم عمومی و هزینه فرصت سرمایه مالک بیشتر از سقف تعیینشده باشد، انگیزه عرضه واحد در بازار رسمی اجاره کاهش پیدا میکند. در چنین شرایطی، بخشی از مالکان ممکن است ملک خود را بفروشند، برخی واحد را خالی نگه دارند، برخی به قراردادهای غیررسمی رو بیاورند و برخی نیز در قراردادهای جدید، از ابتدا اجاره بالاتری مطالبه کنند تا ریسک مداخلههای بعدی را جبران کنند.نتیجه احتمالی این رفتار، کاهش عرضه رسمی واحدهای اجارهای است. در بازاری که تقاضای اجاره همچنان بالاست و بخش بزرگی از خانوارها توان خرید مسکن ندارند، کاهش عرضه میتواند فشار قیمتی را دوباره به بازار برگرداند. به بیان سادهتر، اگر قیمت با دستور کنترل شود اما عرضه افزایش پیدا نکند، بازار در نقطه دیگری واکنش نشان میدهد.
تجربه جهانی کنترل اجاره نیز همین هشدار را تأیید میکند. کنترل اجارهبها، معمولاً به کاهش کیفیت واحدهای اجارهای، افت سرمایهگذاری در مسکن اجارهای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق ارزانتر یا حاشیهای منجر میشود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره موفقتر بوده، این سیاست معمولا در کنار بستههای حمایتی دیگر اجرا شده است؛ از مشوق مالیاتی برای موجران و حمایت مستقیم از مستأجران کمدرآمد گرفته تا توسعه اجارهداری حرفهای و افزایش عرضه مسکن.بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و سقف ۲۵ درصدی اجاره را میتوان یک سیاست حمایتی کوتاهمدت دانست، نه راهحل اصلی بحران اجاره. ریشه مسئله در جای دیگری است؛ کمبود عرضه مسکن قابل استطاعت، رکود ساختوساز، تورم بالا، فاصله شدید قیمت مسکن با درآمد خانوار و نبود بازار حرفهای اجارهداری.
اگر سیاستگذار میخواهد همزمان از مستأجر حمایت کند و به بازار اجاره آسیب نزند، باید این مصوبه را با سیاستهای مکمل همراه کند؛ از جمله افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینه ساخت، مشوق برای اجارهداری رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبر خوش امروز ممکن است در آینده به کاهش عرضه و فشار بیشتر بر مستأجران تبدیل شود.
