بازار مسکن اسپانیا با عدم تعادل جدی میان عرضه و تقاضا روبهروست. بر اساس گزارش بلومبرگ، کمبود عرضه مسکن حدود ۷۰۰ هزار واحد برآورد میشود؛ در حالی که سالانه نزدیک به ۲۰۰ هزار خانوار جدید تشکیل میشود و ساختوساز سالانه معمولاً بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار واحد باقی مانده است. افزون بر این، توزیع نامتوازن موجودی مسکن بر شدت بحران افزوده است؛ بهگونهای که حدود ۳.۸ میلیون خانه خالی، عمدتاً در مناطق روستایی و کمتقاضا قرار دارند، در حالی که کلانشهرهایی مانند مادرید و بارسلونا با کمبود شدید مواجهاند.
فشار ناشی از رشد جمعیت شهری، مهاجرت، رونق بازار کار و تقاضای گردشگری نیز بر این نابرابری دامن زده است. پیامد این وضعیت، افزایش قابل توجه قیمتها و اجارهبها بوده است؛ بهطوری که میانگین اجاره ماهانه در اسپانیا به ۱۲۰۵ یورو رسیده و طی یک دهه گذشته اجارهبها حدود ۶۰ درصد و قیمت خرید مسکن نزدیک به ۹۰ درصد افزایش یافته است.
نمودار مربوط به میانگین قیمت هر مترمربع در مادرید و بارسلونا نیز نشان میدهد هر دو شهر از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۶ رشد چشمگیری را تجربه کردهاند و قیمتها از حدود ۲ تا ۲.۵ هزار یورو به بیش از ۴ هزار یورو در هر متر مربع رسیده است. این روند نشان میدهد که علیرغم تلاشهای سیاستی متفاوت، بحران مسکن همچنان پابرجاست.
کمبود مسکن اجتماعی و طرح ملی
از نظر حزب سوسیالیست اسپانیا یکی از مهمترین ریشههای بحران، سهم پایین مسکن اجتماعی در اسپانیاست. طبق گزارش یورونیوز، تنها ۲ تا ۳ درصد از کل واحدهای مسکونی این کشور در دسته مسکن اجتماعی یا یارانهای قرار میگیرند، در حالی که میانگین اتحادیه اروپا حدود ۸ درصد است.
در پاسخ به این چالش، طرح ملی مسکن با هدف سهبرابر کردن سرمایهگذاری در این بخش تدوین شد. یکی از ویژگیهای کلیدی این برنامه، حفظ دائمی کاربری اجتماعی واحدهای ساختهشده با بودجه عمومی است؛ به این معنا که این واحدها دیگر پس از چند سال وارد بازار آزاد نخواهند شد. هدف اصلی، افزایش ذخیره مسکن عمومی، کاهش فشارهای سوداگری و بهبود دسترسی گروههای آسیبپذیر به مسکن مقرونبهصرفه است. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند به دلیل زمانبر بودن فرآیند ساخت و حجم بالای کمبود انباشتهشده، اثرگذاری کوتاهمدت این برنامه محدود خواهد بود.
دو رویکرد متضاد: مادرید میسازد، بارسلونا کنترل میکند
در حالی که اسپانیا با بحران مسکن دستوپنجه نرم میکند، دو شهر بزرگ این کشور مادرید و بارسلونا راهحلهای کاملاً متفاوتی را در پیش گرفتهاند. مادرید که تحت مدیریت حزب راستگرای (PP) اداره میشود، رویکرد عرضهمحور را انتخاب کرده و بر شعار ساخت، ساخت، ساخت تمرکز دارد. در مقابل، بارسلونا که عمدتاً تحت تأثیر احزاب چپگرا و ائتلافهای چپ در شورای شهر و دولت منطقهای کاتالونیا قرار دارد، مسیر مداخلهگرایانه را دنبال میکنداین دو مدل، نه تنها دو رویکرد شهری متفاوت، بلکه بازتاب دو دیدگاه اقتصادی و سیاسی عمیقا متمایز هستند. یکی بر اعتماد به بازار آزاد و افزایش عرضه تأکید دارد و دیگری بر نقش فعال دولت در تنظیم بازار و حفاظت از مستاجران. در ادامه به بررسی دقیقتر راهکارهای عملی هر یک از این دو شهر میپردازیم..
بارسلونا الگوی مداخله تنظیمگرانه را دنبال کرده است. در این چارچوب، سیاستگذاران بحران را نتیجه سوداگری، گسترش اجارههای توریستی و تبدیل مسکن به دارایی سرمایهای میدانند. از این رو، مجموعهای از ابزارهای کنترلی در دستور کار قرار گرفته است؛ از جمله تعیین سقف اجاره در مناطق پرتنش، محدودیت شدید بر اجارههای کوتاهمدت گردشگری، توسعه مسکن عمومی، مالیات بر خانههای خالی و ارائه حمایتهای مستقیم به مستأجران.
منطق اصلی این رویکرد آن است که بازار بهتنهایی قادر به تأمین دسترسی عادلانه به مسکن نیست و نیازمند مداخله فعال دولت برای بازگرداندن تعادل است. با این حال، منتقدان معتقدند چنین سیاستهایی ممکن است انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز را کاهش داده و عرضه واحدهای اجارهای را در بلندمدت محدود کند.
در مقابل، مادرید الگوی عرضهمحور و تسهیلگر بازار را برگزیده است. در این رویکرد، بحران مسکن عمدتاً ناشی از محدودیت ساختوساز، بوروکراسی اداری و کمبود انگیزه برای سرمایهگذاری خصوصی تلقی میشود. بر همین اساس، سیاستهایی همچون افزایش تراکم ساختمانی، تسهیل صدور مجوزها، توسعه مشارکت عمومی-خصوصی، حمایت مالی از خریداران نخستین و جذب سرمایهگذاران بزرگ در دستور کار قرار گرفته است.
برنامههایی نظیر Plan Vive با هدف توسعه هزاران واحد اجارهای مقرونبهصرفه نمونهای از این راهبرد است. حامیان این مدل معتقدند تنها از مسیر افزایش واقعی عرضه میتوان فشار قیمتی را کاهش داد، هرچند منتقدان هشدار میدهند که اتکای بیش از حد به سازوکار بازار ممکن است دسترسی اقشار متوسط و کمدرآمد را بهبود ندهد.
ارزیابی نتایج: کنترل قیمت یا افزایش عرضه؟
بر اساس گزارش مرکز تحقیقات بانک کایشابانکو در سال ۲۰۲۶، مقایسه عملکرد این دو شهر نشان میدهد هر یک از این رویکردها مزایا و محدودیتهای خاص خود را دارند. یافتههای مبتنی بر گزارش نشان میدهد که اجرای سیاست کنترل اجاره در بارسلونا نسبت به عدم مداخله در مادرید، نتایج متفاوتی در شاخصهای کلیدی بازار مسکن ایجاد کرده است. در دوره ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵، زمان لازم برای خرید مسکن در مادرید از ۱۳.۲ سال به ۱۶.۶ سال افزایش یافته، در حالی که در بارسلونا این شاخص از ۱۳.۳ سال به ۱۳.۵ سال رسیده و تقریباً پایدار مانده است. همچنین سهم هزینه اجاره از درآمد خانوار در مادرید از ۳۳.۴٪ به ۳۷.۱٪ افزایش یافته، در حالی که در بارسلونا تغییر اندکی از ۳۴.۹٪ به ۳۴.۸٪ ثبت شده است. در کنار این، کاهش ۴.۸ درصدی اجارههای جدید در بارسلونا پس از اعمال سیاست کنترل قیمت، با کاهش نسبی موجودی واحدهای اجارهای گزارش شده است. در مقابل، مادرید با عدم اعمال کنترل قیمتی، با افزایش فشار اجاره و رشد هزینه دسترسی به مسکن مواجه شده است. این نتایج بیانگر یک مبادله سیاستی میان کنترل قیمت و پویایی عرضه در بازار مسکن شهری است، بهگونهای که مداخله قیمتی اگرچه میتواند رشد اجاره را مهار کند، اما ممکن است بر ساختار عرضه و ترکیب قراردادهای اجاره اثرگذار باشد.
