شمال تهران؛ سهم کمتر رهن از ارزش ملک
دادهها نشان میدهد در مناطق شمالی و بخشهایی از مرکز و غرب تهران، سهم رهن از ارزش ملک پایینتر از سایر مناطق است. در منطقه یک، مبلغ رهن کامل به طور متوسط معادل ۸.۵۲ درصد ارزش ملک است و در مناطق ۶، ۹، ۲ و ۵ نیز این نسبت کمتر از ۹ درصد برآورد میشود. پایین بودن این نسبت نشان میدهد قیمت خرید در این مناطق با فاصله بیشتری نسبت به بازار اجاره قرار گرفته و ارزش سرمایهای املاک نقش پررنگتری در قیمتگذاری آنها دارد.این الگو میتواند تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله ویژگیهای مکانی، کیفیت و ارزش املاک، انتظارات نسبت به روند قیمتها و ترکیب عرضه و تقاضا قرار داشته باشد. از این رو، نسبت بالاتر خرید به رهن را نمیتوان صرفا به یک عامل مشخص مانند تقاضای سرمایهای نسبت داد، اما این شاخص نشان میدهد که ارزشگذاری املاک در این مناطق فاصله بیشتری با بازار اجاره پیدا کرده است.
در میان همه مناطق، منطقه ۹ با ثبت سهم رهن معادل ۸.۴۲ درصد ارزش ملک، کمترین مقدار این شاخص را دارد؛ در حالی که از نظر سطح قیمت خرید، در زمره مناطق گرانقیمت تهران قرار نمیگیرد. این موضوع نشان میدهد رفتار این منطقه با الگوی رایج بازار تفاوت دارد؛ و قیمت خرید در آن نسبت به بازار اجاره فاصله بیشتری گرفته است. این وضعیت میتواند ناشی از رشد سریعتر قیمت خرید نسبت به اجاره یا ویژگیهای خاص عرضه و تقاضا در این منطقه باشد.
جنوب تهران؛ بازده اجارهای بالاتر از شمال شهر
در نقطه مقابل، مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۳ و ۱۷ بیشترین سهم رهن از ارزش ملک را دارند. در منطقه ۲۰، مبلغ رهن کامل معادل ۱۲.۴۲ درصد ارزش ملک است که بالاترین رقم در میان مناطق تهران محسوب میشود.از این رو، بازده اجارهای این مناطق نسبت به ارزش ملک، در مقایسه با مناطق دارای نسبتهای بالاتر، بیشتر است .به عبارت دیگر، سرمایهگذاری که با هدف کسب درآمد از اجاره وارد بازار میشود، در این مناطق در مقایسه با سرمایه اولیه خود، بازده بیشتری دریافت میکند؛ هرچند احتمال رشد سرمایهای این املاک ممکن است به اندازه مناطق گرانقیمت تهران نباشد.
شکاف قیمت خرید بسیار بیشتر از شکاف بازار اجاره است
یکی دیگر از یافتههای قابل توجه این بررسی، تفاوت شدت شکاف میان بازار خرید و بازار اجاره در مناطق مختلف تهران است. برای نمونه، متوسط قیمت خرید هر متر مربع در منطقه یک، گرانترین منطقه تهران، حدود ۶۸۶ میلیون تومان برآورد شده، در حالی که این رقم در منطقه ۱۹، ارزانترین منطقه شهر، حدود ۱۱۹ میلیون تومان است. به عبارت دیگر، قیمت خرید در این دو منطقه نزدیک به ۶ برابر اختلاف دارد.
همین مقایسه در بازار رهن تصویر متفاوتی ارائه میدهد. متوسط مبلغ رهن در منطقه یک حدود ۵۸.۴ میلیون تومان و در منطقه ۱۹ حدود ۱۳.۲ میلیون تومان است؛ یعنی اختلاف بازار رهن به حدود ۴.۵ برابر میرسد. این موضوع نشان میدهد توان پرداخت مستأجران اجازه نداده است شکاف اجارهبها به اندازه شکاف قیمت املاک افزایش یابد و بازار اجاره تا حدی اختلاف قیمتی میان مناطق مختلف شهر را تعدیل کرده است.
مقایسه نسبت خرید به رهن نشان میدهد الگوی ارزشگذاری املاک در مناطق مختلف تهران یکسان نیست. در مناطق شمالی، فاصله میان ارزش معاملاتی املاک و مبلغ رهن بیشتر است، در حالی که در بسیاری از مناطق جنوبی این فاصله کاهش مییابد. این تفاوت میتواند بازتابی از ویژگیهای متفاوت بازار خرید و فروش، ساختار تقاضا و نقش پررنگتر ارزش مصرفی مسکن در برخی مناطق باشد.
