معیارهای مختلف نامبیو برای ارزیابی بازار مسکن
وبسایت نامبیو برای تحلیل وضعیت مسکن، چندین شاخص کلیدی و متفاوت را محاسبه و ارائه میدهد. این شاخصها شامل نسبت قیمت به درآمد، بازده ناخالص اجاره، نسبت قیمت به اجاره و درصد هزینه وام نسبت به درآمد هستند. همچنین، بر اساس هر یک از این شاخصها، این وبسایت رتبهبندی کشورها و شهرها را ارائه میکند تا وضعیت دسترسی به مسکن به شکل قابل مقایسه نمایش داده شود. ما در این گزارش عمدتا از شاخص قیمت ملک به درآمد استفاده میکنیم، چون این شاخص به زبانی بسیار ساده و قابل فهم به ما پاسخ میدهد: «یک فرد با درآمد متوسط یک کشور، چند سال باید کار کند تا بتواند یک آپارتمان معمولی بخرد؟» این شاخص مثل یک ساعت شنی است که نشان میدهد سرعت خانهدار شدن در هر کشور چقدر است. عدد پایین، سرعت بالا (آسان) و عدد بالا، سرعت پایین این دسترسی را نشان می دهد.
خانهها چقدر از درآمد را میبلعند؟
نسبت قیمت به درآمد یکی از شاخصهای کلیدی برای سنجش دسترسی به مسکن است و معمولا به صورت نسبت میانگین قیمت آپارتمانها به درآمد خالص خانوار محاسبه میشود و به سالهای درآمد بیان میگردد. روش محاسبه نامبی او بر اساس چند فرض مشخص طراحی شده است، درآمد خالص خانوار برابر با ۱.۵ برابر میانگین حقوق خالص در نظر گرفته میشود (با فرض فعال بودن ۵۰٪ از نیروی کار زنان)، اندازه میانگین آپارتمان ۹۰ متر مربع فرض شده و قیمت هر متر مربع میانگین قیمتها در مرکز شهر و مناطق خارج از مرکز است با استفاده از روش محاسبه وبسایت نامبیو، نسبت قیمت مسکن به درآمد در ایران حدود ۱۷ برابر درآمد سالانه خانوار برآورد میشود برای رسیدن به این تحلیل، دادههای مختلفی از بازار مسکن ایران جمعآوری شده است. این دادهها شامل اجاره ماهانه و قیمت خرید آپارتمانهای یک و سه خوابه در مرکز و خارج از مرکز شهر و همچنین میانگین درآمد ماهانه خانوار، حدود ۲۵۰ دلار آمریکا است.اطلاعات یادشده از طریق مشارکت کاربران، منابع دولتی، وبسایت فروشگاهها، منوهای رستورانها، اطلاعات حملونقل عمومی و تعرفه تاکسیها جمعآوری و با دقت راستیآزمایی شدهاند. با استفاده از این روش، نسبت قیمت به درآمد برای ایران برابر با ۱۷.۲ محاسبه شده است.این شاخصها تصویری روشن از دسترسی خانوارها به مسکن در ایران ارائه میکنند و امکان مقایسه با دیگر کشورها را فراهم میسازند.
بر اساس دادههای وبسایت نامبیو ، ایران در رتبه ۸۹ از نظر نسبت قیمت مسکن به درآمد قرار دارد. نکته قابل توجه این است که تا رتبه ۳۶ این شاخص زیر عدد ۱۰ است، به این معنا که در بسیاری از کشورها خرید خانه نسبت به درآمد خانوار کمتر از 10 سال پس انداز حقوق است و فشار مالی نسبتا کمتری وجود دارد. جایگاه 89ام برای ایران نشان میدهد که دسترسی به مسکن در مقایسه با اکثر کشورهای مورد بررسی، بهشدت محدود و گران است و خانوارها برای خرید یک آپارتمان استاندارد باید بیش از ۱۶ تا ۱۷ سال درآمد خود را پسانداز کنند.
فشار وام مسکن روی خانوارها: ایران در سختترین وضعیت
شاخص نسبت وام مسکن به درآمد در ایران برابر با ۳۷۰.۷۴٪ گزارش شده است. این شاخص نشان میدهد که پرداخت ماهانه وام مسکن برای خرید یک آپارتمان استاندارد ۹۰ متری، بیش از ۳.۷ برابر درآمد خالص ماهانه یک خانوار است و بنابراین فشار مالی بسیار بالایی ایجاد میکند. این عدد در نگاه اول عجیب به نظر میرسد، زیرا در واقع بسیاری از بانکها در ایران وام کافی برای خرید خانه نمیدهند و اقساط واقعی دربلندمدت کمتر از سه برابر درآمد متوسط خانوار است. علت این اختلاف، روش محاسبه نامبیاو است. روش محاسبه این شاخص به گونهای است که فرض میشود وام مسکن برای کل قیمت ملک و برای دوره ۲۰ ساله در نظر گرفته میشود و قیمت هر متر مربع، میانگین قیمتها در مرکز شهر و مناطق خارج از مرکز است. بر اساس همین شاخص خرید مسکن برای خانوارها بسیار دشوار است و توان مالی محدودی برای تأمین هزینه وام وجود دارد.در کنار این، متوسط حقوق خالص ماهانه خانوار ۲۵۰.۳۷ دلار و نرخ بهره وام مسکن ۲۰ ساله ۲۲.۷۸٪ است.
تصویر منتشر شده فشار وام مسکن روی خانوارها را در چهار کشور ایران، ترکیه، روسیه و آمریکا نشان میدهد هرچه عدد بالاتر باشد، فشار مالی بیشتر است. بر اساس دادههای ، ایران با شاخص ۳۷۰ درصد یکی از بالاترین فشارهای وام را دارد و در رتبه ۱۰۵ از میان ۱۱۲ کشور مورد بررسی قرار گرفته است. در مقابل، آمریکا با شاخص حدود ۳۰ درصد دومین رتبه را دارد و بهترین استطاعت پرداخت وام را برای خانوارها فراهم میکند. روسیه و ترکیه نیز با شاخصهای نزدیک به ۲۷۵ تا ۲۸۰ درصد در جایگاه میانی قرار دارند و نشان میدهند خانوارها در این کشورها با فشار مالی متوسط مواجهاند.
نمودار حبابی، رابطه بین متوسط درآمد ماهانه و قیمت هر متر مربع آپارتمان در مرکز شهر را نمایش میدهد. اندازه هر حباب نمایانگر شاخص استطاعت وام است؛ ایران با حباب کوچک و پایین نمودار، هم درآمد کمتر دارد و هم توان پرداخت وام محدود است، در حالی که آمریکا با حباب بزرگ و موقعیت بالاتر، شرایط مناسبی برای دسترسی به مسکن دارد.
